Monet suomalaiset vuokranantajat harkitsevat asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta. Onko merkitystä toimiiko vuokranantajana osakeyhtiö vai yksityishenkilö, entä mitä velvollisuuksia asuntosijoitusyhtiön omistajan on otettava huomioon? Saako yritykselle lainaa? Asiantuntija vastaa yleisimpiin aihetta koskeviin kysymyksiin.
Lähtökohtaisesti vuokrasopimuksen osapuolena vuokranantajia pätevät samat säännöt oli kyse sitten yksityishenkilöstä tai osakeyhtiöstä. Yleisimpiä eroja ovat vaikeammin saatava rahoitus, lainojen marginaalit ja osakeyhtiölaista juontuva byrokratia sekä kaikki ne velvollisuudet, jotka koskevat kaikkia yrityksiä.
Koska siirtyä sijoittamaan osakeyhtiön kautta?
– Asuntosijoittamisen aloittamisessa tärkeintä on aloittaa eikä pohtia, ensimmäisen asunnon voi hyvin ostaa henkilökohtaisesti ja opetella vuokranantajana toimimista. Mikäli aiot kasvattaa asuntosalkkua yli kymmeneen asuntoon ja edetä nopeasti, harkitsisin yhtiön perustamista nopeastikin sillä omien asuntojen siirto yhtiölle ei ole ongelmatonta ja edellyttää aina ns. ylimääräisen varainsiirtoveron maksamista, Fiksuvuokraus.fi-palvelun toimitusjohtaja Henri Haaksiala kertoo.
Asuntosijoitustoimintaa voi harkita hallinnoitavaksi osakeyhtiön kautta, mikäli omistaa yli kymmenen asuntoa tai aikoo kasvattaa pienempää salkkua nopeasti. Osakeyhtiölaki velvoittaa osakeyhtiön tekemään kaksinkertaista kirjanpitoa, joten yrityssijoittajan byrokratia on monimutkaisempaa ja kalliimpaa kuin henkilötunnuksella asuntojaan hallinnoivan sijoittajan. Toisaalta osakeyhtiö on loistava sijoitusmuoto, jos omistajia on useampia eivätkä he kuulu samaan perheeseen.
Rahoitus asuntosijoitusyhtiölle
Uuden yrityksen voi olla vaikeaa tai jopa mahdotonta saada rahoitusta pankista ilman omistajan henkilökohtaista takausta tai alkuinvestointia. Mikäli asuntosijoittaja omistaa jo velattoman kohteen, sen voi halutessaan siirtää apporttina osakeyhtiölle, mutta siirrosta on maksettava varainsiirtovero. Tätä velatonta asuntoa voi käyttää yhtiön vakuutena uusien kohteiden lainaneuvotteluissa, minkä lisäksi se näkyy yhtiön nettovarallisuudessa ja vaikuttaa sen osakkeen matemaattiseen arvoon.
Yritykselle haettava laina on myös selkeästi kalliimpaa kuin yksityishenkilöiden sijoitusasuntolainat. Siinä missä yksityinen sijoittaja voi saada alle 1 % marginaalin, uuden yhtiön laina voi olla jopa 3 % luokkaa. Yleensä edullisempaa asuntosijoituslainaa saavat yritykset ovat toimineet jo pitkään tai niillä on muuta liiketoimintaa, joka tuo kassavirtaa, maksuvalmiutta ja tulosta. Lainaa hakevan yrityksen kannattavuuden ja taseen tulee olla vakuuksien lisäksi kunnossa.
– Sijoitusasuntolainaa kannattaa verrata omaan sijoitusstrategiaan. Jos kohteessa on muutenkin matala tuotto, ei kassavirtaa saa välttämättä positiiviseksi sijoitusyhtiön kautta. Toisaalta osakeyhtiön kautta toimittaessa sijoituksen riski on mahdollista rajata yhtiön pääomaan, Haaksiala neuvoo.
Sijoitustoiminnan verotus
Vuokraustoiminta on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta, mutta vuokratuoton verotuksessa on selkeitä eroja. Yksityissijoittaja maksaa vuokratulosta pääomatuloveroa joko 30 % tai 34 %, osakeyhtiö maksaa tilikauden tuloksesta yhteisöveroa 20 prosenttia. Haaksiala kuitenkin muistuttaa, että nettotulos on vasta yrityksen, ei sen omistajien omaisuutta.
– Asuntosijoittamisessa ei ole pikavoittoja. Mikäli tarkoitus on rakentaa passiivisen tulon portfoliota ja kasvattaa yhtiön varallisuutta, pääomatuloveroa pienemmästä yhteisöverosta on hyötyä. Omistaja voi nostaa yrityksestä kevyemmin verotettua pääomatulo-osinkoa 150.000 euroon asti, mutta enimmillään 8 % yrityksen arvosta, Haaksiala jatkaa.
Yritys ei myöskään voi hyödyntää yksityishenkilön tavoin hankintameno-olettamaa.
Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on siis hyvä vaihtoehto monissa tilanteissa, mutta jokaisen sijoittajan on syytä verrata plussia ja miinuksia omaan strategiaansa ja tehtävä päätöksensä sen perusteella. On myös täysin normaalia, että asuntosijoittaja omistaa kohteita sekä henkilökohtaisesti että osakeyhtiön kautta. Jos firma on jo olemassa ja sillä harjoitetaan myös muuta liiketoimintaa ja asuntosijoittaminen on vain sivutoimista, yhtiön kautta sijoittamisen kynnys on todennäköisesti matalampi, sillä esim. kirjanpitokustannuksia syntyy muutenkin.
Vieraskynäkirjoitus. Vuokrausalan startup-yritys Fiksuvuokraus on vuokranantajan tärkein työkalu netissä. Palvelu on nopein ja modernein tapa löytää vuokralainen, hyödyntäen uusimpia työkaluja ja tuloksellista internet-markkinointia. Fiksuvuokraus.fi on asunnonhakijoille maksuton ja vuokranantaja-asiakas maksaa vain tuloksista!
